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WEG-Reform: VDIV Deutschland begrüßt vorgelegten Referentenentwurf des BMJV

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat am 14. Januar den lange erwarteten Referentenentwurf zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Umlauf gebracht. Er zielt auf eine umfassende und grundlegende Reform des Gesetzes ab. Hierfür hat sich der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) bereits seit Jahren nachdrücklich eingesetzt.

„Im Interesse der Branche, aber auch der Wohnungseigentümer freuen wir uns, dass das BMJV seine Ankündigung wahr gemacht hat, einen Entwurf für eine weitreichende Reform des WEG vorzulegen”, betont VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Mehr Rechtssicherheit, mehr Verbraucherschutz und erleichterte Beschlussfassungen, beispielsweise bei baulichen Veränderungen und Sanierungsmaßnahmen, waren längst überfällig.” Der Referentenentwurf, der sich eng am Abschlussbericht der offenen Bund-Länder-Arbeitsgruppe orientiert, enthält unter anderem Neuregelungen zum Einbau von Ladestationen für Elektromobile. Die vom Bundesrat zuletzt geforderten vorgezogenen Änderungen am WEG, gegen die sich der VDIV Deutschland wie auch die Bundesregierung nachdrücklich aussprachen, werden dadurch hinfällig.

Neuregelung der Zustimmungsquoren für bauliche Maßnahmen

Bauliche Maßnahmen zur Errichtung einer Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge, zur Barrierereduzierung sowie zum Einbruchsschutz werden im Referentenentwurf privilegiert. Sie sollen nicht mehr der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen. Stattdessen soll jeder Eigentümer grundsätzlich einen Rechtsanspruch darauf haben und die damit verbundenen Kosten selbst tragen. Gleiches soll für den Mieter gelten.

Der Entwurf leistet „einen wichtigen Beitrag für das Erreichen der Klimaziele”, wie es vom BMJV heißt. So wird nicht nur der Einbau von Ladeinfrastruktur rechtlich erleichtert, auch andere bauliche Veränderungen werden durch eine Neuregelung der Zustimmungsquoren unterstützt. „Da Wohnungseigentumsanlagen nicht zuletzt aufgrund der aktuellen rechtlichen Vorgaben für die Beschlussfassung häufig einen erhöhten Sanierungsbedarf aufweisen und nicht mehr zeitgemäß sind, begrüßen wir diesen Schritt nachdrücklich”, so Kaßler. Bauliche Maßnahmen sollen grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden können. Die überstimmte Minderheit wird dabei mit einer differenzierten Regelung zur Kostentragung vor unangemessenen Belastungen geschützt. Allerdings wird ausdrücklich die Möglichkeit eingeräumt, die Gebäude in einen zeitgemäßen baulichen Zustand zu versetzen, was in der Praxis sicher zu Diskussionen führen wird.

Stärkung der Eigentümerversammlung als Beschlussorgan

Die Wohnungseigentümerversammlung soll als zentraler Ort der Entscheidungsfindung aufgewertet werden, indem die Ladungsfrist von zwei auf vier Wochen verlängert wird. Zudem sieht der Referentenentwurf vor, das Beschlussfähigkeitsquorum aufzuheben, sodass Versammlungen unabhängig von der Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig sind. „Erfreulich ist, dass die Chancen der Digitalisierung genutzt werden sollen, indem die Online-Teilnahme an Versammlungen und die elektronische Beschlussfassung gestattet werden”, betont der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer. Die gesetzlichen Vorgaben stehen damit insbesondere dem Fassen einstimmiger Beschlüsse über entsprechende Plattformen oder Apps nicht mehr im Wege.

Mehr Flexibilisierung und Handlungsfähigkeit

Der Verwaltungsbeirat soll gestärkt werden, indem dessen Größe an den Bedarf der jeweiligen Gemeinschaft angepasst werden kann und die Haftung seiner Mitglieder beschränkt wird. Zudem soll der Verwalter für alle gewöhnlichen Maßnahmen, die aus objektiver Sicht keine Entscheidung der Wohnungseigentümer erfordern, zuständig sein. So soll die Handlungsfähigkeit erhöht und der Bedarf an zusätzlichen Eigentümerversammlungen reduziert werden. Um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums noch effizienter zu gestalten, soll die Rolle der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klar konzipiert und ihre Teilnahme am Rechtsverkehr vereinfacht werden.

Reduziertes Streitpotenzial und vereinfachte Beilegung

Mit einer klareren und einfacheren Fassung der Vorschriften zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, baulichen Veränderungen und zur Entstehung der rechtsfähigen Gemeinschaft soll das Streitpotenzial in Eigentümergemeinschaften reduziert werden. Ergänzend hierzu soll eine Änderung der gerichtlichen Verfahrensvorschriften eine effiziente Streitbeilegung fördern. So sind künftig beispielsweise Beschlussanfechtungsklagen gegen die Gemeinschaft zu richten statt alle Wohnungseigentümer zu verklagen.

Grundbuchändernde Beschlüsse und Wegfall der Beschlusssammlung

Beschlüsse, die aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst werden, müssen künftig in das Grundbuch eingetragen werden, um gegen Sondernachfolger zu wirken. Beschlüsse hingegen, die aufgrund einer gesetzlichen Öffnungsklausel gefasst werden, wirken auch ohne Grundbucheintragung gegen Sondernachfolger. Durch diese Differenzierung der Eintragungspflicht soll eine Überfrachtung des Grundbuchs vermieden werden.

Aufgrund dieser Regelung wird der eigentliche Zweck der Beschlusssammlung, Erwerber über bedeutsame Beschlüsse zu informieren, hinfällig. Die gesetzliche Pflicht zum Führen einer Beschlusssammlung, die sich in der Praxis nicht bewährt hat, soll daher entfallen.

Keine Kostenentscheidung mehr zulasten des Verwalters

Laut Referentenentwurf können dem Verwalter künftig im Falle groben Verschuldens keine Prozesskosten mehr auferlegt werden – der entsprechende § 49 Abs. 2 WEG soll gestrichen werden. Wohnungseigentümer seien durch materiell-rechtliche Schadenersatzansprüche hinreichend geschützt.

Auch der geltende § 49 Absatz 1 WEG, der eine kostenrechtliche Sondervorschrift für die Beschlussersetzungsklage enthält, fällt weg. Diese Sondervorschrift ist laut Begründung des BMJV entbehrlich, da die Kostengrundentscheidung bei einer vom richterlichen Ermessen abhängigen Entscheidung schon nach der allgemeinen Vorschrift des § 92 Absatz 2 Nummer 2 ZPO sachgerecht getroffen werden kann.

Werdende Eigentümergemeinschaft

Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist derzeit mit zahlreichen Rechtsunsicherheiten verbunden. Diese werden im Referentenentwurf dadurch beseitigt, dass die Gemeinschaft bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher entstehen soll – als Ein-Mann-Gemeinschaft.

Harmonisierung von Wohnungseigentums- und Mietrecht

Jedes Jahr befassen sich deutsche Gerichte mit über 250.000 wohnungseigentums- und mietrechtlichen Auseinandersetzungen. Ursache ist die fehlende Harmonisierung beider Rechtsgebiete. Der VDIV Deutschland begrüßt daher, dass der Referentenentwurf auch dieses Thema umfassend behandelt. Er sieht aufeinander abgestimmte Regelungen zur Förderung der Elektromobilität, des Gebrauchs durch Menschen mit Behinderung und zum Einbruchsschutz vor sowie zur Betriebskostenabrechnung und die auf Baumaßnahmen bezogene Duldungspflicht des Mieters.

Herausforderungen für Immobilienverwalter nehmen zu

Der Referentenentwurf bringt aber auch diverse Herausforderungen für Immobilienverwaltungen mit sich. Neben der geschilderten verlängerten Ladungsfrist für Eigentümerversammlungen wird der Verwalter verpflichtet, für die Wohnungseigentümer jährlich einen Vermögensbericht zu den verschiedenen Rücklagen sowie dem wesentlichen Gemeinschaftsvermögen zu erstellen, um ihre Kenntnis über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft zu stärken. Zudem macht der Entwurf es Wohnungseigentümern zukünftig einfacher, sich von einer Verwaltung zu trennen, mit deren Arbeit sie nicht zufrieden sind. Es soll nämlich nicht mehr erforderlich sein, für das Abberufungsrecht der Wohnungseigentümer auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes abzustellen.

Verbraucherschutzelement Sachkundenachweis fehlt

Der VDIV Deutschland als Spitzenverband der Verwalterbranche wurde zur Stellungnahme bis zum 14. Februar 2020 aufgerufen. Der VDIV wird auch diese Möglichkeit nutzen, um die gesetzlichen Rahmenbedingungen für Immobilienverwaltungen, aber auch für Wohnungseigentümer und nicht zuletzt Mieter weiter zu verbessern.

„Obwohl die Bund-Länder-Arbeitsgruppe die Forderung nach einem Sachkundenachweis für Wohnimmobilienverwalter in ihrem Abschlussbericht unterstützt, fehlt dieser im nun vorgelegten Referentenentwurf. Dabei managen Immobilienverwaltungen ein Billionenvermögen und die private Altersvorsorge von Millionen Verbrauchern. Jedes Jahr kommt es durch fehlerhafte Verwaltung zu Schäden von 200 Millionen Euro für Wohnungseigentümer und Mieter. Der Sachkundenachweis ist ein elementarer Faktor für mehr Verbraucherschutz. Erfreulicherweise wird seine Relevanz auch in der Politik immer mehr anerkannt. Wir werden daher auch im weiteren Verfahren darauf hinwirken, dass er in die WEG-Novelle Eingang findet”, so Kaßler abschließend.

Den Referentenentwurf können Sie hier herunterladen: www.vdiv.de/weg-reform